Многие граждане не решаются взять ипотечный кредит не столько опасаясь финансовых проблем, сколько боясь нескончаемой бумажной волокиты и сложностей при оформлении. На самом деле ничего сложного в процедуре получения ипотечного кредита нет. Всего за 7 шагов и вы можете достигнуть заветной цели – получить ипотечный кредит на покупку жилья.
Шаг 1. Выбор ипотечной программы
Кредит на покупку жилья можно получить различными способами. Прежде всего, нужно решить, к кому обращаться за ипотечным кредитом: напрямую в банк, к ипотечному брокеру или в агентство недвижимости, оказывающее услуги по подбору ипотечной программы. Если обращаться сразу в банк, то ипотечную программу придется выбирать самостоятельно и все документы подготавливать и составлять тоже. Ипотечные брокеры или сотрудники ипотечного агентства, быстро проанализировав Ваши потребности и возможности по многочисленным параметрам ипотечных программ, сами предложат оптимальный для Вас вариант и помогут при сборе документов. Более того, при росте цен на недвижимость стоимость услуги ипотечного брокера часто равняется 1-2 неделям поисков ипотечной программы заемщиком самостоятельно. Поэтому, чтобы сэкономить время и деньги, мы рекомендуем обращаться за помощью к специалистам.
При выборе ипотечной программы необходимо помнить, что процентная ставка по кредиту не единственный и, пожалуй, даже не самый главный параметр, который нужно учитывать: ведь сроки кредитования и размер первоначального взноса играют не менее важную роль.
Шаг 2. Предоставление документов для проверки платежеспособности заемщика (андеррайтинга)
К вопросу предоставления документов необходимо относиться очень серьезно. Документы должны быть оформлены в полном соответствии с требованиями ипотечной программы.
При предоставлении информации необходимо понимать, что кредитная организация старается не только получить комплект документов, но и проверить платежеспособность потенциального заемщика независимо от того, проводил ли андеррайтинг клиента кто-либо до них. Кредитная организация может проверять информацию как по телефону, так и лично выехать к работодателю заемщика. От того, насколько положительным будет сформировано мнение о заемщике, зависит принятие положительного или отрицательного решения о выдаче кредита.
Принятие решения о выдаче кредита может также зависеть и от вида подтверждения дохода. Если заемщик не может подтвердить свои доходы ни одним из предложенных ипотечной программой видов, то у него всего один выход – искать ипотечную программу, которая позволять получать ипотечный кредит без подтверждения дохода.
Обычно кредитная организация принимает решение о предоставлении кредита на жилье в течение 1-10 дней. Однако в периоды особой загрузки такое решение может приниматься и в более длительные сроки. Принятое решение обычно действует в течение двух — трех месяцев. За это время заемщик должен выбрать объект недвижимости, осуществить его оценку, а также застраховать необходимые риски.
Шаг 3. Выбор объекта недвижимости
Кредитная организация не выдаст денежную сумму на приобретение объекта недвижимости, не убедившись в том, что приобретаемое жилье существует и стоит тех денег, которые на него просит заемщик. Такое требование вытекает из самого принципа ипотеки. Ведь если заемщик не справляется с кредитом, залогодержателю придется реализовывать этот объект, и его стоимости должно хватить для погашения взятого заемщиком кредита. Эта особенность ипотеки формирует и дополнительные требования к выбору передаваемого в залог объекта недвижимости. К примеру, кредитные организации не очень охотно выдают кредиты на приобретение жилья, строительство которого находится на уровне котлована. Более того, процентные ставки на приобретение таких объектов недвижимости обычно выше, чем на жилье с более высокой строительной готовностью или жильем на вторичном рынке. В выбранном объекте недвижимости не должно быть самовольных перепланировок, т.к. это может исключить объект из ипотечной программы вообще. Каждая ипотечная программа может формировать свое отношение к параметрам объекта недвижимости, но общие принципы следующие: жилье должно быть благоустроенным, не находиться в очереди на снос или капитальный ремонт, соответствовать санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности.
Шаг 4. Оценка объекта недвижимости
Для того чтобы кредитная организация была уверена в том, что объект недвижимости стоит тех денег, которые предоставляются заемщику, она ставит обязательное условие – проведение оценки объекта недвижимости независимым оценщиком. Кредитная организация должна быть уверена, что закладываемый объект недвижимости (квартира, дом, земельный участок) может быть продан за сумму в размере предоставляемого ипотечного кредита. Обычно стоимость услуг оценщика составляет 1,2-3 тысячи рублей в зависимости от характеристик и удаленности объекта недвижимости.
Шаг 5. Страхование ипотечных рисков
При получении ипотечного кредита не избежать страхования ипотечных рисков. Деятельность по страхованию таких рисков осуществляют страховые компании. Обычно при проведении ипотечной сделки страхуют жизнь, здоровье и трудоспособность заемщика; приобретаемая квартира от рисков утраты и повреждения; также может быть застрахован риск утраты заемщиком права собственности (титула). Практически все договоры страхования предусматривают ежегодную уплату страховых премий страховой компании в размере, указанном в договоре страхования или страховом полисе. Обычно расходы заемщика на страховку составляют 1-2% от остатка заложенности по ипотечному кредиту.
Шаг 6. Проведение ипотечной сделки
После передачи всех необходимых для проведения ипотечной сделки документов кредитная организация производит андеррайтинг кредитного дела заемщика и принимает решение. Разумеется, только при положительном решении проведение ипотечной сделки становится возможным. Специалисты подготавливают необходимый пакет документов: кредитный договор, договор купли-продажи, договор страхования (если страхование будет осуществляться прямо в банке), закладную, иные документы для ипотечной сделки.
В назначенный день и час собираются все участники ипотечной сделки и подписывают все необходимые документы. Кредитная организация открывает счет заемщику, пополняет его денежными средствами – суммой ипотечного кредита, после чего заемщик может получить указанные деньги для закладки в банковскую ячейку или перевести указанную сумму на блокированный счет. За осуществление страхования, выдачу кредита, изготовление нотариальных документов с заемщика (покупателя) могут взиматься денежные сборы. К ним необходимо быть готовым. Причем нотариальное удостоверение сделки может осуществляться по требованию как продавца и покупателя (заемщика), так и кредитной организации. После выполнения всех необходимых оформительских и организационных процедур необходимо осуществить государственную регистрацию совершенной сделки и возникновения ипотеки.
Шаг 7. Выплата кредита
Итак, ипотечный кредит получен – ваша цель достигнута! Новоиспеченному заемщику следует помнить о том, что для приобретения объекта недвижимости пришлось принять на себя ряд обязательств, забывать о выполнении которых не стоит ни при каких обстоятельствах. Основное правило, которое должен соблюдать заемщик – оплачивать ежемесячные платежи необходимо своевременно. Выполнение этого правила позволит избежать большинства проблем. Для уточнения сроков платежа заемщик может ознакомиться с текстом своего кредитного договора или приложения к нему – информационному расчету (графику платежей).
После получения ипотечного кредита заемщик может обращаться за получением налогового вычета, причем получать вычет можно не только на сумму, потраченную на приобретение объекта недвижимости, но и на сумму процентов уплаченных по ипотечному кредиту.
Когда заемщик располагает денежными средствами для частичного или полного досрочного погашения кредита, ему необходимо определиться не только со своими возможностями, но и с тем, в какой момент лучше это делать. Дело в том, что часть ипотечных программ может предусматривать мораторий на досрочное погашение кредита в первые месяцы ипотечного кредита. Обычно этот срок составляет 6-12 месяцев. Для досрочного погашения необходимо направить залогодержателю (кредитной организации) заявление-обязательство о частичном или полном досрочном возврате ипотечного кредита.
По истечении некоторого времени процентные ставки по ипотечным кредитам могут понизится, и заемщик сможет воспользоваться процедурой рефинансирования (перекредитования), чтобы понизить свою процентную ставку по кредиту, а следовательно понизить и размер ежемесячного платеж.
Материал подготовлен аналитическим отделом
Универсальной ипотечной компании "УНИКОМ"